Le Plan d’aménagement rendra Montréal moins compétitive

Traduction d'un texte d'opinion paru dans The Gazette publiée en exclusivité sur ce site.

Le premier Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la région de Montréal, qui a reçu la semaine dernière le feu vert du gouvernement du Québec, a été adopté avec un appui impressionnant de la part des autorités régionales en décembre dernier. Malgré cet enthousiasme, il est fort probable qu’il rende la région moins compétitive sur le plan économique, en faisant grimper le prix des logements et en multipliant les embouteillages.

Le coût du logement est l’élément le plus important dans les dépenses des ménages et est le facteur qui varie le plus d’une région urbaine à l’autre. La région de Montréal connaît depuis déjà un certain temps une diminution marquée de l’accessibilité au logement. L’édition 2012 de notre enquête Demographia International Housing Affordability Survey montre que le prix des logements a augmenté de plus de 50 % par rapport au revenu des ménages depuis seulement sept ans. Les terres disponibles pour les nouveaux développements immobiliers devenant de plus en plus rares à cause du zonage agricole, Montréal, autrefois abordable sur le plan du logement, ne l’est maintenant plus.

Les mesures d’aménagement plus strictes qui viennent d’être adoptées vont simplement aggraver la situation. Le Plan exige que 40 % des nouveaux logements soient construits dans un rayon d’un kilomètre d’une station de métro, d’un train de banlieue ou d’un service rapide d’autobus. Comme la science économique l’a démontré, la rareté tend à faire augmenter les prix, toutes autres choses étant égales par ailleurs. Ce principe s’applique aussi lorsqu’on parle de rareté des terrains pour construire des logements.

Le Plan met un frein aux développements immobiliers à la limite de la région urbaine, là où les jeunes ménages ont les moyens de s’installer. Il choisit également les endroits où le développement pourra se poursuivre, ce qui équivaut à installer une pancarte « Bienvenue aux spéculateurs ». Le rôle de la spéculation foncière dans le gonflement du prix des maisons à Vancouver, en Californie et dans d’autres régions où de telles restrictions ont été adoptées est bien connu.

L’autre conséquence néfaste du Plan est qu’il entraînera une augmentation considérable de la densité de population dans les corridors favorisés par le développement, ce qui rendra la circulation plus difficile. Les données internationales montrent qu’une densité est associée à des embouteillages plus fréquents. L’encombrement de la circulation rallongera le temps requis pour se rendre au travail.

Selon un rapport de la Chambre de commerce de Toronto qui compare les résultats de plusieurs villes dans le monde, Montréal se classe déjà en 20e place sur les 21 villes comparées – Toronto arrive dernière – en ce qui a trait à la durée des déplacements pour se rendre au travail, ce qui est pire que des endroits comme Los Angeles, Chicago et San Francisco.

Il faut également comprendre que la plupart des déplacements par transport en commun se font vers le centre-ville. En 2006, c’était le cas de 40 % des déplacements dans la région métropolitaine de Montréal. Le centre-ville ne compte toutefois que pour 15 % des emplois de la région. La réalité est que malgré sa grande valeur pour ceux qui ont besoin de se rendre au centre-ville, le transport en commun est rarement une solution de rechange pertinente pour ceux qui occupent plus de 80 % des emplois, qui sont dispersés dans la région métropolitaine, à moins de vouloir passer des heures chaque jour dans l’autobus ou le train.

Avec des prix du logement plus élevés, davantage d’embouteillages et des temps de déplacement plus longs, Montréal deviendra moins compétitive et moins attrayante. Il est dommage de constater que ses dirigeants n’ont pas appris des erreurs d’autres régions urbaines qui souffrent des mêmes politiques malavisées .

Wendell Cox est chercheur associé à l’Institut économique de Montréal et directeur de Demographia, un cabinet-conseil en politiques publiques (Belleville, Illinois).