Contrôler les loyers: la meilleure façon de détruire une ville

Le 1er juillet est à nos portes. Si pour certains cette date signifie la célébration du Canada, pour d'autres, elle signifie plutôt de remplir des boîtes, demander de l'aide à des amis, trouver un pick-up et déménager. Bien évidemment, une journée de déménagement n'est pas complète sans pointe de pizza toute garnie accompagnée d'une bonne bière fraîche!

Cette journée-là, vous entendrez les représentants du FRAPRU nous dire qu'il manque de logements à Montréal et principalement de logements abordables.

D'abord les faits. Le taux d'inoccupation des logements à Montréal (RMR) devrait atteindre 4,3 % cette année, alors que le taux d'inoccupation est de 1,6 % à Toronto (RMR) et de 0,8 % à Vancouver (RMR). Ensuite, en moyenne, un appartement de 2 chambres à Montréal coûte 775 $ en 2016, comparativement à 1 325 $ à Toronto et 1 410 $ à Vancouver. Il est donc plus facile de se trouver un logement à Montréal à un prix abordable que dans les deux autres grandes villes canadiennes.

Il est aussi important de rappeler que les hausses suggérées du prix des loyers au Québec par la Régie du logement sont, depuis des années, déconnectées de la réalité du marché. Elles sont loin de suivre le rythme de croissance du prix des propriétés, des taxes municipales et des coûts d'assurance, entre autres.

Par exemple, en 2016, les propriétaires pourront récupérer sous forme d'augmentation de loyer 2,5 % de la valeur des travaux effectués. Autrement dit, pour 2000 $ de rénovation dans un logement, le propriétaire peut majorer le loyer mensuel de 4,17 $. « Puisqu'il faut théoriquement 40 ans désormais pour recouvrer une telle dépense, soit plus que la durée de vie utile de ce qui est rénové, on détruit de la valeur », déplorait en début d'année la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).

Un contrôle du prix des loyers déconnecté de la réalité du marché immobilier peut avoir des effets très nuisibles à long terme. D'ailleurs, ce n'est pas une surprise si les condos poussent comme des champignons à Montréal depuis quelques années. Les loyers bas combinés aux hausses de taxes rendent peu profitable la construction de logements locatifs.

On décourage ainsi l'investissement et la mise à niveau de logements locatifs. Le stock d'immeubles diminue, ainsi que sa qualité. Qui voudrait investir des milliers de dollars dans son logement si c'est impossible de couvrir ses frais avec une hausse de loyer?

Et on ne parle même pas des droits sacrés des locataires – même les pires – qui font vivre des cauchemars à certains propriétaires.

Cela me rappelle cette citation de l'économiste Assar Lindbeck: « outre un bombardement, la meilleure façon de détruire une ville est par une politique de contrôle des loyers ».

Il est vrai que certains ménages pourraient avoir de la difficulté à encaisser des augmentations soudaines de loyers, dans le contexte d'un marché plus libéralisé. Dans ce cas, le gouvernement devrait subventionner directement les familles et les individus concernés. Une telle aide directe permettrait de mieux cibler ceux qui en ont vraiment besoin, tout en évitant les effets négatifs d'une politique, mur à mur, de contrôle des loyers.

Plutôt que d'investir dans de la brique, une subvention directe à la personne, un genre de « voucher » ou « bon de logement » permettrait à un locataire de pouvoir habiter dans l'immeuble de son choix. Une politique publique comme celle-là serait plus efficace pour aider les moins nantis.

Ce n'est pas avec de nouvelles constructions de logements sociaux, financées par les taxes et impôts de vous et moi, et des propriétaires de logements locatifs, qu'on améliorera l'accès au logement. On doit plutôt donner aux propriétaires le droit de hausser leurs loyers de façon à refléter la réalité du marché, ce qui les incitera à investir davantage dans de nouveaux logements et à rénover le stock d'immeubles existants.

Jasmin Guénette is Vice President of the Montreal Economic Institute. The views reflected in this op-ed are his own.